チェックポイント１：接道していますか？
建築基準法の定めにおいては、物件は「4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接している」必要があります。この条件をクリアしていない物件は「再建築不可物件」と言われ、不動産の価値が大きく下がってしまいます。再建築不可の土地にもかかわらず既存の建物を取り壊してしまった場合、その土地には新たに家を建築することができません。そういった物件の場合は、古家を残しておいた方が良いケースもあります。
ぱっと見ただけでは道路のような形状をしている場合も、よくよく調べたら通路だったということはよくある話ですので、役所で事前に調べておくとよいでしょう。特に「幅員が狭い」「奥に入り組んでいる」といった道路は注意が必要です。
チェックポイント2：セットバックの可能性は？
建築基準法では、前面道路の幅員が4ｍ以上必要です。4ｍに満たない場合は、道路の中心線から2ｍのところまで後退（セットバック）し、敷地部分を道路にしなければいけません。大きな土地だと思っていても、セットバックすることによって実際に使える「有効宅地面積」が半分ほどに減ってしまうケースもありますので、注意が必要です。
物件の資料がない場合は、法務局に備え付けてある登記情報などを用いて土地面積を確認することが多いですが、登記面積には、道路にすでに提供している面積や、これからセットバックをして道路に提供しなければいけない面積が含まれている場合が多いため、「登記面積＝物件の面積」と判断してしまうと予想以上に有効宅地面積が少なくなってしまうことがあります。セットバックという制度は、昭和47年の建築基準法改正時に義務化された内容ですので、昭和47年より前にご実家が建てられている場合は、法務局の資料であっても信用性は高くないので気を付けましょう。
チェックポイント3：地中の障害や越境物はありませんか？
「地中障害」は、物件の地中に埋没しているもの全般を指します。一般的には井戸や浄化槽などが多いのですが、なかには昔の建物の基礎や廃材、ごみが埋められている場合もあります。これらは、物件を外から見ただけでは分からないため、注意が必要です。
また、隣地からの越境物に関しても、少し見ただけでは分かりにくいですが、建物を新たに建てる際にとても重要なことになりますので、こちらも注意が必要です。
まとめ
自分が住んでいなかった住宅を売却するとなると、どのような状況で住んでいたかが分からず困ってしまうということはよくある話です。祖父母の家など、だれも住んでいない空き家を両親が所有している場合や、実家に住んでいるのが父だけ／母だけの場合などは、急に相続になって慌てないように、早いタイミングで状況を確認しておくことが大切です。可能であれば、測量図などを確認しておくと後々話がスムーズに進みます。こういったケースで特に注意が必要なのは、相続税の支払いで急に現金が必要になる場合です。焦って売却し、物件の価値よりも安く売却してしまうことのないよう、事前に準備をしておくことが大切です。
不動産というのは、接道状況やセットバックの有無、土地面積などが確定できない曖昧な状況の場合、どうしても評価が低くなってしまいます。せっかく相続する財産ですから、しっかりと価値を把握して、相応の金額で売却したいものです。このような相続案件に関してもアドキャストの売却専門チームでご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
