売れる築古物件とは？
築年数が経っている物件でも、条件が良い場合は予想外にスムーズに売却することも可能です。まずは、売れる物件の共通点を見てみましょう。
●立地が良い
築30年以上の物件は、建物の価値はほとんど評価されないので、土地の利便性や資産性の高さが重要です。都心部で築30年以上となると、エリアによっては駅周りの再開発などで市場価値が建築当時よりも上がっているケースも多くあります。最寄り駅からの距離や中心街へのアクセスの良さ、物件周辺のスーパーやドラッグストア、金融機関ATMなどが充実していること、公園や緑の多さ、治安の良さなど、利便性が高く周辺環境の良い物件は、築年数が古くても高い需要があります。
●土地のポテンシャルが高い（建蔽率・容積率に余裕がある）
築30年以上の2階建ての木造戸建ての場合、建蔽率・容積率が余っているケースがあります。建築当時は2階建てしか建てられなかった物件でも、現在の建築技術を使うことで容積率を使いきって3階建てが建てられることがありますので、確認すると良いでしょう。高度地区や道路幅員など他の制限にもよりますが、容積率を最大限使いきり、最大限の床面積を建築できる条件がそろっている土地は、ポテンシャルが高いとされ、同じ面積の土地と比較して市場価値は高いとされます。
このように、築年数が経っている場合でも、条件が良い物件であれば自信をもって売却することが可能になります。
売却のコツ
実際に築古物件を売却する場合、多くの方が「どんなふうに売り出せば、効率よく売却できるか」という点で悩まれると思います。よく寄せられるお悩みは、大きく分けて3つとなります。それぞれのチェックポイントを押さえておきましょう。
●建物を解体して、更地にしたほうがいい？
一戸建て住宅の場合、築30年を経過した家は建物の価値はほぼゼロと見なされるため、建物が主体ではなく、土地のおまけのような扱いになることも多くなります。｢更地にしたほうが売りやすい｣と言われることもありますが、必ずしも急いで家を解体する必要はありません。建物の価値がゼロといっても、家が本来持っている価値がなくなってしまったわけではありません。物件を購入する人が建て替えを行わずにそのまま暮らしたい、あるいはリノベーションを施して暮らしたいと考えていることもあります。
また、購入を検討する人から｢解体費用分の値下げをして欲しい｣と交渉されることもあります。急いで解体せず、解体した場合には費用がどれくらいにかかりそうか、あらかじめ複数の会社に見積もりを取っておくと良いでしょう。
●どうやって売り出すと効率的？
家の傷みが比較的少なく、そのまま中古住宅として売るか更地にして売るかを迷う場合には、不動産会社に相談して｢中古住宅｣と｢古家付きの土地｣の両方で売りに出してみましょう。そうすることによって、｢中古住宅をリノベーションしたい人｣と｢新築を建てるための土地を探している人｣の両方に物件を見つけてもらう機会を増やせます。買い手が希望する場合には更地での引き渡しも可、と記載しておくと良いでしょう。その際、解体費用が掛かる分、実質値引きすることになるので、あらかじめ複数の解体会社に見積もりを取っておく方が賢明です。
●リフォームしたほうがいい？
築年数がかなり経過していると内装の痛みが目立つことも多いので、リフォームしたほうが売れやすくなると考える人もいらっしゃるかもしれません。リフォームで設備を一新した住宅のほうが売れやすい傾向はありますが、売却のためのリフォームは行わないほうが良いでしょう。リフォームにお金を掛けても、掛かった費用をそのまま物件価格に上乗せをして売却できるわけではないからです。
売主によるリフォームを考えるのなら、その分の売却価格を安くしておくと良いでしょう。築40年のマンションや一戸建ての購入を検討する人は、住む前にリフォームやリノベーションを施そうと考えている人がほとんどです。築浅の物件よりも安く購入することで、差額をリフォーム代金に回そうと考えています。また、お金を掛けなくても、臭いが気になる水回りや、見た目の問題で、可能な限り清掃をしておくと、内見の際の印象が良くなります。
個人と業者、どっちに売却するべき？
売却先には「個人」と「業者」の2つの選択肢がありますが、その際に注意が必要なのが「契約不適合責任」です。「個人」への売却の場合は、建物や土地に対して瑕疵が見つかった場合に、売主がその欠陥を修復する義務が発生します。高い金額で売却できたとしても、欠陥の修復に多額の費用がかかると収支がマイナスになってしまうので注意が必要です。対策としては、欠陥について事前に買主に説明し、売主と買主が瑕疵を認識した上で契約することです。マイナスな欠陥だとしても明示するようにしましょう。また、特に古い物件の売買では「売主は契約不適合責任を負わない」という特約を付加したり、引渡し後の契約不適合責任の期間を短く設定したりすることも可能です。いずれにしても、物件の問題点をきっちりと明示して、後々トラブルにならないようにチェックすることが重要です。「業者」への売却の場合は、契約不適合の責任はなくなりますが、個人への売却と比較して買取価格が低くなります。
なるべく高く売りたい場合には、買取よりも通常の売却をおすすめしますが、物件によってはそもそも個人客が買いづらい物件もありますし、逆に、買取業者でも高額で買い取られる場合もあります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、出口戦略を立てると良いでしょう。
まとめ
物件本来の価値を見極め、コツを押さえて売却活動することで、築30年以上の物件だからといって、売れないだろうと諦める必要はありません。アドキャストでは、売却を検討しているお客様の立場になり色々な視点からアドバイスをさせていただきます。相続関係でも専門家を付け、ご相談しながらのご売却が可能ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
